A Reforma Tributária aprovada para vigorar a partir de 2025 tem gerado grande repercussão em diversos setores da economia, sendo o setor imobiliário um dos mais diretamente impactados. Com a proposta de simplificar o sistema tributário e aumentar a eficiência na arrecadação, o novo modelo traz alterações significativas na forma como são tributadas as operações com imóveis. Tanto empresas quanto pessoas físicas que atuam no segmento precisarão adaptar seus processos para se adequar ao novo cenário legal e fiscal.
Entre as principais mudanças está a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que irão substituir uma série de tributos hoje existentes. Conforme disposto no artigo 4º da Lei Complementar nº 214/2025, essas novas contribuições incidirão sobre operações onerosas com bens e serviços, o que inclui as transações imobiliárias, como compra, venda, locação, arrendamento, cessão de direitos, entre outras modalidades.
As alíquotas do IBS e da CBS serão compostas pelas somas das alíquotas estaduais e municipais, variando conforme o destino da operação, nos termos do artigo 15 da mesma lei. Isso significa que as transações imobiliárias estarão sujeitas a uma nova sistemática tributária, com impactos que poderão representar aumento na carga tributária, especialmente em atividades como a locação de imóveis. Para mitigar esses efeitos, o legislador instituiu alguns redutores. Por exemplo, nas locações residenciais, haverá uma redução de 70% na alíquota, conforme estabelece o artigo 261 da Lei Complementar, o que visa amenizar os efeitos financeiros para os locatários e arrendadores.
É importante destacar que a base de cálculo dos novos tributos será o valor da operação, o que exige atenção redobrada na definição de preços de venda e de locação. Empresas e profissionais do setor imobiliário precisarão revisar suas estratégias comerciais e ajustar contratos para atender às novas exigências fiscais, preservando a competitividade e a conformidade com a legislação.
No caso das pessoas físicas, a reforma prevê que somente aquelas que ultrapassarem R$ 240.000,00 em receita anual proveniente de operações imobiliárias, ou que realizarem transações com mais de três imóveis distintos ao longo do ano, estarão sujeitas ao regime regular do IBS e da CBS. Dessa forma, pequenos investidores ou proprietários com menor volume de transações continuarão submetidos a um regime simplificado, sem alterações significativas na sua tributação.
As pessoas jurídicas, por sua vez, deverão se adaptar integralmente ao novo modelo. A alienação e o arrendamento de bens imóveis passarão a seguir as novas diretrizes, com destaque para um benefício específico voltado aos imóveis residenciais novos: a possibilidade de aplicar um redutor de até R$ 100.000,00 por unidade no valor do IBS e da CBS, o que pode representar um estímulo à construção civil e à comercialização de novos empreendimentos.
Além disso, a legislação prevê exceções e benefícios fiscais para determinadas operações, como aquelas voltadas à recuperação urbana, preservação ambiental ou patrimônio histórico, bem como para venda de lotes e imóveis residenciais novos. Transações de locação por curta duração, como no caso de plataformas de aluguel de temporada, também passam a ser reguladas de maneira específica, sendo enquadradas nas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, com alíquotas diferenciadas.
Outro ponto relevante da reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), agora obrigatório também para imóveis urbanos. Anteriormente exigido apenas para imóveis rurais, o novo cadastro visa centralizar as informações sobre propriedades em nível nacional, contribuindo para a transparência e fiscalização do setor, mas também exigindo dos proprietários a regularização de seus imóveis no sistema federal.
Em resumo, a Reforma Tributária institui um novo paradigma para o setor imobiliário no Brasil. Ainda que as novas alíquotas possam, em alguns casos, representar um aumento na carga tributária, há dispositivos atenuantes, como os redutores sociais e os benefícios fiscais para imóveis novos e operações específicas. Empresas e proprietários devem estar atentos às mudanças e buscar orientação contábil e jurídica adequada para se adaptarem às exigências legais e operarem de forma segura e estratégica a partir da vigência da nova legislação.
FONTE: SITE CONTÁBIL